Co může/nemůže pronajímatel bytu?

Existuje několik mýtů a nejasností ohledně toho, co může pronajímatel bytu požadovat nebo zakázat. Podívejme se na základní situace, abyste získali lepší přehled o svých právech.

1. Zvýšení nájmu

U zvýšení nájmu záleží na tom, zda máte byt pronajatý na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud máte smlouvu na dobu určitou, obnovujete ji každý rok a sepisujete novou smlouvu. V takovém případě je na pronajímateli, jakou částku nájmu navrhne, a nové nájemné není omezeno žádnými pravidly.

U smlouvy na dobu neurčitou lze zvyšování nájemného dohodnout buď předem ve smlouvě nebo později prostřednictvím dodatku. Není dostatečné pouze uvést, že bude nájemné každoročně zvýšeno o míru inflace. Ve smlouvě musí být konkrétní procentuální hodnota inflace.

Pokud ve smlouvě chybí ujednání o zvyšování nájemného nebo je neplatné, platí zákon.

V takovém případě by částka navýšení nájemného neměla být vyšší než 20 % aktuálního nájemného. Těchto 20 % zahrnuje veškerá předchozí navýšení, ke kterým došlo v posledních třech letech. Další zvýšení nájemného není možné provést dříve než po 12 měsících. Celková výše nájemného nesmí překročit obvyklé nájemné za podobný byt v okolí.

2. Kontroly bytu

Pronajímatel má právo provádět kontroly bytu. Nicméně toto právo nesmí být zneužíváno například nadměrnými kontrolami stavu bytu nebo prováděním zbytečných úprav. Přesný počet kontrol a povolené úpravy nejsou přesně stanoveny.

3. Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem

Záleží vždy na tom, zda máte nájemní smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou. Podívejme se na jednotlivé případy.

A) Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou

Pronajímatel má samozřejmě právo vypovědět smlouvu s tříměsíční výpovědní lhůtou, ale musí tak učinit pouze zákonnými důvody. Mezi takové důvody patří například:

Nájemce hrubě porušil své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu (například neplacení nájemného a nákladů na služby po dobu delší než tři měsíce).

Nájemce byl odsouzen za spáchání trestného činu proti pronajímateli, členu domácnosti nebo na majetku umístěném v domě.

Pronajímatel může také vypovědět nájem, pokud je vyžadováno vyklizení bytu z důvodu veřejného zájmu, například demolice pro stavbu městského okruhu.

Další situací je skončení platnosti nájemní smlouvy. Pronajímatel není povinen prodloužit smlouvu a to i bez udání důvodu.

B) Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou

Zde platí stejné důvody jako u výpovědi smlouvy na dobu určitou, ale rozšiřují se o dva další:

Pronajímatel může smlouvu vypovědět, pokud byt potřebuje pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela/manželky.

Výpověď je možná i tehdy, když by pronajímatel nebo jeho manžel/manželka chtěl byt využívat, ale opouští společnou domácnost. Podmínkou je, že manželství je již rozvedeno nebo byla podána žádost o rozvod.

Pokud nesouhlasíte s výpovědí a důvodem, můžete se odvolat u soudu nejpozději do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi.

4. Zákaz návštěv, chovu domácích zvířat nebo kouření

Toto jsou aspekty, které pronajímatel nemůže nařídit. Nic z výše uvedeného nájemci nesmí být zakázáno. Jednalo by se o omezení práv nájemce. Nájemce není povinen respektovat tyto zákazy, ani když jsou uvedeny v nájemní smlouvě.

5. Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou ze strany nájemce?

Zatímco smlouva na dobu neurčitou může být ze strany nájemce vypovězena bez problémů (samozřejmě s dodržením výpovědní lhůty), u smlouvy na dobu určitou je nutné mít pro ukončení pádný důvod:

Nájemce získal nové zaměstnání v místě, ze kterého by se do pronajaté nemovitosti těžko vracel.

Nájemce uzavřel manželství a zařizuje společné bydlení, pořídil si vlastní byt.

Nájemce se ocitl ve špatné sociální situaci (např. z důvodu ztráty zaměstnání nebo zdravotních potíží).

Nájemní smlouvu lze ve zvláštních případech vypovědět i okamžitě, a to zpravidla v situacích, kdy pronajímatel závažně porušil své povinnosti vyplývající ze smlouvy. Výpověď je účinná dnem jejího doručení pronajímateli.