Kupní smlouva: stavební pozemek

[admin]

Vážená paní Adamcová

K Vámi zaslanému vzoru kupní smlouvy na pozemek uvádím následující:
Bohužel, podobně koncipované smlouvy uzavírané s místními samosprávami nejsou v současné době ojedinělé. Na straně obcí sílí snahy vedoucí k omezení developerských projektů a tyto tak sahají k institutům soukromého práva, které sice jejich zamýšlený cíl dokážou zajistit, avšak působí nepříjemné komplikace na straně kupujících.

Čistě z právního hlediska je znění čl. V. a VI. obsažených ve Vámi zaslané smlouvě v pořádku. Taktéž s Vašimi domněnkami, jež v emailu uvádíte se ztotožňuji a uvádím, že tyto obsahují správné právní závěry. Pouze uvádím, že při zběžném pročtení dané smlouvy jsem nenašla, že by zákaz zcizení měl být taktéž zapsán do katastru nemovitostí.

Pouze co do vámi uváděného bodu č. 4 Vám nejsem schopná potvrdit, že v případě aplikace čl. 5.3 kupní smlouvy by se na straně městysu skutečně jednalo o bezdůvodné obohacení. S ohledem na skutečnost, že účastníci si ve smlouvě výslovně sjednali, že výše kupní ceny za pozemek v případě uplatnění předkupního práva bude stejná, jako kupní cena původní a s ohledem na účel dané smlouvy, kdy tímto je dle čl. 1.2 výstavba rodinného domu v přiměřené lhůtě, jakož i s ohledem na časovou limitaci existence předkupního práva, kdy toto trvá do okamžiku kolaudace rodinného domu, si navzdory nepopiratelné investici v podobě rozestavěné stavby lze představit výklad, že stranám muselo při uzavření smlouvy být jasné, že pokud v budoucnu dojde k realizaci předkupního práva dle čl. 5.3 bude tou dobou s největší pravděpodobností součástí pozemku taktéž rozestavěná stavba a i s vědomím této skutečnosti si strany dobrovolně ujednaly, že výše kupní ceny zůstane nezměněná. O povaze takové investice a vyřčení, zda se jedná či nejedná o bezdůvodné obohacení, by ve finále rozhodoval soud, přičemž v tomto okamžiku nejde žádným způsobem jeho rozhodnutí předjímat a vyslovení právního názoru v této otázce by vyžadovalo rozsáhlejší studium dosavadní judikatury v této problematice, což bohužel význačně přesahuje rozsah úvodní konzultace poskytované v rámci programu Výhoda.
K Vaší otázce, zda se dá proti navrženému znění předmětné kupní smlouvy nějak bránit Vám sděluji, že ačkoliv je jednou ze smluvních stran Městys, je kontraktační proces ryze záležitostí jednání a dosaženého konsenzu. Ačkoliv využité prostředky zcela zjevně nehovoří ve Váš prospěch, nejsou bohužel v rozporu s právními předpisy, a proto proti nim neexistuje žádná obrana. Jedinou cestou, jak tyto podmínky alespoň trochu naklonit na Vaši stranu je si jejich změnu vyjednat. Z toho důvodu navrhuji zahájit jednání s Městysem Spálov a pokusit se dosáhnout kompromisu, který by Vám ulehčil život a záležitosti související s výstavbou rodinného domu, za současného zachování jistých záruk pro prodávajícího. Co se dílčích změn týče, pak pro vyloučení všech pochybností a posílení Vaší právní jistoty navrhuji zejména do čl. 5.3 doplnit: „Toto ujednání nevylučuje právo kupujícího žádat po prodávajícím nahrazení částky, o kterou byla cena pozemku zvýšena v důsledku realizace stavby rodinného domu.“
Věřím, že výše uvedené Vám pomohlo objasnit Vaši aktuální situaci, jakož i Vaše nynější možnosti dalšího postupu.
V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat.

S pozdravem a přáním krásného dne,

Tým Sám sobě úředníkem ve spolupráci s Legans advokátní kancelář s.r.o.

[Autor]

Příspěvky